REIT или Real Estate Investment Trust — это зарубежные инвестиционные фонды для инвестиций в недвижимость, при этом не покупая ее.
Ключевой показатель, применяемый в оценке REITs, — FFO (funds from operations), денежные средства от операционной деятельности.
Средства от операций (FFO) используется REITs для определения денежного потока от операций и понимания операционной эффективности.
Это фактическая сумма денежных потоков, полученных в результате бизнес-операций компании, — т.е. от основной деятельности, без учета единоразовых доходов.
Для расчета FFO к чистой прибыли добавляется расходы и/или убытки, которые фактически не были понесены в результате таких операций, как: износ, списания, амортизация и любые убытки от продажи активов.
Такие расходы называются «бумажными», поскольку они отражаются в балансе и в отчете о прибыли, но реального перемещения денежных средств по ним не происходит.
Амортизация вообще не применима к недвижимости: например, многоквартирный дом будет таким же активом для REIT через 10 лет, как и сегодня.
Со временем недвижимость только растет в цене, и нужно ее не амортизировать, а переоценивать. Это прямо противоположно «расходу» на амортизацию, отраженному в отчете о доходах REIT.
Все доходы от продажи активов и процентные доходы (за исключением ипотечных REITs) необходимо исключить, как не относящиеся к основной операционной деятельности REITs и носящие единоразовый (не повторяющийся) характер.
Рейты должны направлять min. 90% всех налогооблагаемых доходов на дивиденды. Прибыль от продажи имущества не прибавляется к налогооблагаемому доходу рейт, а реинвестируется, поэтому не должна включаться в оценку стоимости и результатов деятельности.
Итоговая формула FFO = чистая прибыль + (амортизация + износ и списания + убытки от продажи активов) — (прибыль от продажи активов + процентный доход).
При оценке REITs использовать EPS — не правильно. Нужно применять FFO
- FFO отличается от EBITDA тем, что не исключает процентные расходы, которые занимают значительную часть в общих расходах REITs.
- FFO не аналогичны свободному денежному потоку (FCF): последний рассчитывает чистую сумму денежных средств и их эквивалентов полученных от любых доходов, в т.ч. от единоразовых и даже кредитные поступления от банка.
- Также и операционный денежный поток (OCF) является отличным способом оценки финансового благополучия любой компании, но для понимания, достаточно ли зарабатывает REIT для покрытия своих дивидендов, лучше всего подойдет FFO.
- Многие фонды ввели модифицированный показатель: adjusted FFO (AFFO): это FFO за вычетом любых повторяющихся расходов, которые капитализируются, а затем амортизируются. Например, расходы на покраску или замены крыши.
AFFO получил признание как более точная оценка потенциальной прибыли REIT.
Значения FFO и AFFO есть в отчетности REIT. Их нужно отслеживать в динамике — за 1, 3, 5 лет.
Для оценки инвестиционной привлекательности REIT, аналитики рассматривают:
- История роста FFO / AFFO на акцию
- Ожидаемый рост FFO / AFFO на акцию
- Текущая и форвардная (ожидаемая в след. 12 мес.) дивидендная доходность относительно других инвестиций (например, облигаций или акций коммунальных предприятий);
- Коэффициенты выплаты дивидендов в процентах от FFO / AFFO
- История роста дивидендов
Рост дивидендов имеет решающее значение: если REIT увеличивает свой доход без увеличения дивиденда — это красный флаг: REIT выпускает новые акции в ущерб существующим держателям.
- Размер обязательств и стоимость общих активов (недвижимость и/или ипотечных ценных бумаг и других активов)
- Кредитное плечо
REIT с коэффициентом левериджа ниже среднего, предпочтительнее тем, у кого более высокое кредитное плечо.
- История роста арендной платы
Аренда должна расти, как min., темпами = средней инфляции в стране, в которой REIT имеет большинство активов.
- Коэффициент заполняемость площадей
Коэффициент показывает отношение арендуемой площади к общему количеству доступной площади и отражает привлекательность недвижимости по ее расположению, доступности и трафику.
- Оценочные мультипликаторы.
Ключевые мультипликаторы, на которые нужно обратить внимание при оценке REIT:
- Price / FFO: по сути, цена к FFO означает, сколько долларов вы платите за $1 денежного потока, от которого REIT платит дивиденды.
Можно использовать модифицированный показатель Price / adjusted FFO: это более точный «мультик», поскольку он дает представление об истинной способности REIT выплачивать дивиденды.
- Цена к стоимости чистых активов (P / NAV): стоимость чистых активов (СЧА), это разница общих активов и общих обязательств.
Другими словами, это рыночная стоимость недвижимости, принадлежащей REIT. Соотношение цены к чистой стоимости активов (P / NAV) > 1 означает, REIT торгуется с премией к своим NAV, и наоборот.
- Чистый долг / FFO — один из показателей долговой нагрузки.
Поскольку REIT традиционно имеют высокий уровень левериджа, имеет смысл отслеживать эти коэффициенты, соотнося их значения с стадией рыночного цикла.
- Коэффициент покрытия процентов (Interest Coverage Ratio).
Коэффициент, который определяет, насколько легко фонд может выплачивать процентные расходы по непогашенной задолженности. Рассчитывается путем деления чистого дохода от собственности (NPI) на процентные расходы. Значение мультипликатора более 5 — идеал.
- Рентабельность активов (ROA) vs средняя процентная ставка по займам (average interest rate on loans)
Поскольку REIT развиваются за счет долга, важно чтобы рентабельность (%) его активов превышала стоимость привлечения капитала (%). Разница между ними — это кэрри, которое генерирует REIT своим акционерам.
Спасибо за интерес к публикации!
